Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was jetzt für Vermieter und Verwaltungen gilt
Erst das „Heizungsgesetz“, dann monatelange Debatten, Eckpunkte, Entwürfe und Änderungen in letzter Minute. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt oder verwaltet, hat zuletzt vor allem eines gelernt: abwarten. Damit ist jetzt Schluss. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und ändert vieles, aber längst nicht alles.
Wir von Krone gt sortieren für Sie, was entfällt, was neu dazukommt und welche Pflichten im Heizungskeller unverändert bleiben. Damit Sie für Ihre Bestände wieder planen können, statt nur zu reagieren.
Stand dieses Beitrags: 29.07.2026.
Themen
Was das GModG ist und seit wann es gilt
Was bleibt: Ihre Betreiberpflichten im Mehrfamilienhaus
Was sich für Vermieter bei den Kosten ändert
Was das GModG ist und seit wann es gilt
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das neue Energiesparrecht für Gebäude in Deutschland. Es löst das GEG ab, das 2024 mit der 65-Prozent-Regel als „Heizungsgesetz“ bekannt wurde. Bundestag und Bundesrat haben das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29. Juli 2026 gilt der Großteil der Regeln, darunter alle Vorgaben zum Heizungstausch.
Das GModG verfolgt zwei Ziele. Es lockert die Vorgaben für neue Heizungen im Bestand deutlich. Und es setzt die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um, etwa mit Nullemissionsgebäuden im Neubau. Weitere Regelungen greifen schrittweise ab 2027, 2028 und 2030. 2030 will der Gesetzgeber die zentralen Vorgaben außerdem überprüfen.
Gut zu wissen: Viele Ratgeber, Rechner und Förderseiten im Netz beziehen sich noch auf das GEG. Begriffe wie „65-Prozent-Pflicht“, „Beratungspflicht vor dem Einbau einer Gasheizung“ oder „Fristen nach kommunaler Wärmeplanung“ sind seit dem 29. Juli 2026 überholt. Achten Sie deshalb immer auf das Datum einer Quelle. Im Zweifel sprechen Sie uns an.
Was entfällt
Mit dem GModG fallen die umstrittensten Vorgaben des alten Heizungsgesetzes weg. Konkret gestrichen sind die bisherigen §§ 71 bis 72 GEG und damit:
- Die 65-Prozent-Regel: Neue Heizungen müssen nicht mehr zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
- Die Kopplung an die Wärmeplanung: Die gestaffelten Fristen nach Gemeindegröße und kommunaler Wärmeplanung spielen für den Heizungstausch keine Rolle mehr.
- Die Beratungspflicht: Vor dem Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung ist keine verpflichtende Beratung mehr nötig.
- Die Austauschpflicht nach 30 Jahren: Alte Konstanttemperaturkessel dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren und sich reparieren lassen.
- Das Betriebsverbot ab 2045: Gas- und Ölheizungen dürfen grundsätzlich auch nach 2045 betrieben werden. Der Brennstoff muss dann allerdings vollständig klimaneutral sein.
Für Vermieter heißt das: Bei einem Heizungstausch haben Sie wieder mehr Wahlfreiheit. Eine neue Gas- oder Ölheizung ist erlaubt. Ganz ohne Auflagen kommt sie allerdings nicht, wie der nächste Abschnitt zeigt.
Was neu ist
An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG). Sie gilt für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die ab dem 29. Juli 2026 eingebaut werden. Diese Anlagen müssen schrittweise einen wachsenden Anteil an Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff nutzen:
| Ab | Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe |
|---|---|
| 01.01.2029 | 10 Prozent |
| 01.01.2030 | 15 Prozent |
| 01.01.2035 | 30 Prozent |
| 01.01.2040 | 60 Prozent |
| 2045 | vollständig klimaneutral |
Heizungen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, fallen nicht unter die Bio-Treppe.
Alternativen zur Bio-Treppe (§ 42 GModG)
Wer eine neue Heizung einbaut, kann die Vorgaben auch anders erfüllen. Eine Wärmepumpe, eine Biomasseheizung oder ein Wärmepumpen-Hybrid zählen ebenso wie eine Kombination mit Solarthermie. Bei Hybridlösungen muss die Wärmepumpe einen festgelegten Teil der Spitzenlast abdecken. Ab 2035 ist der erneuerbare Anteil in Mehrfamilienhäusern durch eine fachkundige Person nachzuweisen.
Grüngas- und Grünheizölquote: Ab 2028 sollen Brennstoffanbieter verpflichtet werden, einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe in Verkehr zu bringen. Das Gesetz dazu will die Bundesregierung bis Ende 2026 vorlegen.
Neue Kostenregeln für Vermieter: Bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen tragen Vermieter künftig einen Teil der Heizkosten selbst. Mehr dazu im Abschnitt zu den Kosten.
Neubau: Für neue Gebäude kommen Nullemissionsstandard (ab 2030), Lebenszyklusbilanz (ab 2028) und eine gestufte Solarpflicht. Bestehende Wohngebäude sind von der Solarpflicht ausgenommen.
Gas, Wärmepumpe oder Hybrid? Wir rechnen für Ihr Objekt durch, welche Lösung unter dem GModG langfristig trägt.
Was bleibt: Ihre Betreiberpflichten im Mehrfamilienhaus
Die Schlagzeilen drehen sich um die gestrichene 65-Prozent-Regel. Weniger bekannt ist: Die Prüf- und Optimierungspflichten für Heizungen in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten gelten weiter. Gerade in Berlin, wo der Großteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, betrifft das sehr viele Bestände. Wer sie versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.
Heizungsprüfung und -optimierung
Wasserbasierte Heizungen, die älter als 15 Jahre sind, müssen geprüft und bei Bedarf optimiert werden. Für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, läuft die Frist am 30. September 2027 ab. Wer betroffen ist, was geprüft wird und was der Check kostet, lesen Sie in unserem Ratgeber Heizungscheck nach § 60b GModG.
Hydraulischer Abgleich
Wer in einem Gebäude ab sechs Wohneinheiten eine neue Heizung einbaut, muss die Anlage hydraulisch abgleichen. Das gilt unabhängig vom Energieträger, also auch für die neue Gasheizung. Wie der Abgleich abläuft und was er kostet, lesen Sie in unserem Ratgeber Hydraulischer Abgleich im Mehrfamilienhaus.
Betriebsprüfung für Wärmepumpen
Wärmepumpen, die seit 2024 eingebaut wurden, müssen nach einer vollen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, geprüft werden. Danach wiederholt sich die Prüfung alle fünf Jahre, sofern keine Fernüberwachung läuft.
Auch die allgemeinen Pflichten bleiben bestehen: Anlagen sachgerecht bedienen und warten lassen, warmgehende Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen und die oberste Geschossdecke dämmen, sofern Decke oder Dach noch ungedämmt sind.
Was sich für Vermieter bei den Kosten ändert
Um es klar zu sagen: Gas- und Ölheizung wieder erlaubt heißt nicht kostenneutral. Wer heute eine neue fossile Heizung in ein vermietetes Haus einbaut, zahlt in den kommenden Jahren spürbar mit.
Das GModG ändert dazu das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Für Gas- und Ölheizungen, die unter die Bio-Treppe fallen, gilt:
- Ab 1. Januar 2028 teilen sich Vermieter und Mieter die Gasnetzentgelte und die CO₂-Kosten je zur Hälfte.
- Von 2029 bis 2039 tragen Vermieter zusätzlich die Hälfte der Mehrkosten für den biogenen Brennstoffanteil. Die Beteiligung gilt für höchstens 30 Prozent des verbrauchten Brennstoffs.
- Bei einem Heizungsausfall im Jahr 2027 entfällt die Kostenteilung für die ersten zwölf Monate nach Einbau der Ersatzanlage.
Für Härtefälle gibt es enge Ausnahmen, etwa für kleine Vermieter mit höchstens sechs Wohnungen und niedrigen Mieten in energetisch schwachen Gebäuden.
Auch bei der Modernisierungsumlage gelten feste Grenzen: Die Umlage nach einem Heizungstausch ist auf 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat gedeckelt. Bei Wärmepumpen dürfen Vermieter die Kosten nur vollständig ansetzen, wenn die Anlage effizient läuft (Jahresarbeitszahl mindestens 2,5) oder das Gebäude bestimmte Effizienzkriterien erfüllt. Sonst sind nur 50 Prozent umlagefähig.
Unser Rat: Vergleichen Sie nicht nur die Anschaffung, sondern die Kosten über 15 bis 20 Jahre.
Stichtage im Überblick
- 29.07.2026: GModG in Kraft: 65-Prozent-Regel, Beratungspflicht und 30-Jahre-Austauschpflicht entfallen; Bio-Treppe gilt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen
Relevant für: alle Eigentümer - Ende 2026: Gesetzentwurf zur Grüngas- und Grünheizölquote angekündigt
Relevant für: Brennstoffanbieter, indirekt alle mit Gas- oder Ölheizung - 2027: Heizungsausfall: zwölf Monate keine Kostenteilung für die Ersatzanlage
Relevant für: Vermieter - 30.09.2027: Frist Heizungsprüfung und -optimierung für Anlagen mit Einbau vor 01.10.2009
Relevant für: Gebäude ab 6 Wohneinheiten - 01.01.2028: Vermieter tragen Hälfte von Gasnetzentgelt und CO₂-Kosten
Relevant für: Vermieter mit neuer Gas- oder Ölheizung - 01.01.2029: Bio-Treppe Stufe 1: 10 Prozent; Kostenteilung beim biogenen Brennstoff beginnt
Relevant für: neue Gas- und Ölheizungen - 01.01.2030: Bio-Treppe 15 Prozent; Nullemissionsstandard für Neubauten; Solarpflicht für neue Wohngebäude; Evaluierung des GModG
Relevant für: Bestand und Neubau - 01.01.2035: Bio-Treppe 30 Prozent; Nachweis durch fachkundige Person
Relevant für: neue Gas- und Ölheizungen - 01.01.2040: Bio-Treppe 60 Prozent
Relevant für: neue Gas- und Ölheizungen - 2045: Brennstoffe vollständig klimaneutral
Relevant für: alle Gas- und Ölheizungen
Welche Fristen betreffen Ihre Objekte? Wir prüfen Ihren Anlagenbestand und erstellen Ihnen einen Fahrplan.
Checkliste für Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften
- Anlagen erfassen: Baujahr, Energieträger und Zahl der Wohneinheiten je Objekt dokumentieren.
- Prüffristen klären: Welche Heizungen sind älter als 15 Jahre? Welche wurden vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut (Frist 30.09.2027)?
- Wärmepumpen im Blick behalten: Seit 2024 eingebaute Anlagen auf die fällige Betriebsprüfung hin kontrollieren.
- Austausch vorausplanen: Für Kessel kurz vor dem Lebensende jetzt Varianten vergleichen, statt im Havariefall unter Zeitdruck zu entscheiden.
- Gesamtkosten rechnen: Bio-Treppe, CO₂-Preis und Kostenteilung in den Variantenvergleich einbeziehen.
- Förderung prüfen: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft weiter. Anträge vor Auftragsvergabe stellen.
- WEG-Beschlüsse vorbereiten: Heizungstausch, Prüfungen und Optimierungsmaßnahmen rechtzeitig auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung setzen.
- Mieter informieren: Ergebnisse der Wärmepumpen-Betriebsprüfung auf Nachfrage vorlegen, Modernisierungen fristgerecht ankündigen.
- Dokumentation sichern: Prüfprotokolle, Nachweise zum hydraulischen Abgleich und Brennstoffnachweise zentral ablegen.
So begleitet Krone gt Sie
Gesetze ändern sich, die Heizung muss trotzdem laufen. Wir betreuen Wohnungsunternehmen, Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften in Berlin und im Umland, von der ersten Frage bis zur Wartung der neuen Anlage. So läuft das bei uns ab:
- Kostenlose Erstberatung per Video: Sie buchen online einen Termin, wir besprechen Ihr Objekt und die Fristen, die daran hängen. Am Ende wissen Sie, welche Lösung infrage kommt, und bekommen eine grobe Kostenschätzung.
- Termin vor Ort: Braucht es einen genaueren Blick in den Heizungskeller, kommen wir vorbei und nehmen die Anlage auf.
- Auftrag und Umsetzung: Ob Heizungsprüfung, hydraulischer Abgleich oder kompletter Heizungstausch, unsere eigenen Teams aus Sanitär, Heizung, Lüftung, Elektro und Fliese setzen es um. Sie erhalten alle Protokolle für Ihre Unterlagen.
- Wartung: Auch nach der Abnahme bleiben wir Ihr Ansprechpartner. Mit einem Wartungsvertrag behalten wir Prüftermine im Blick und sind schnell da, wenn etwas ausfällt.
Steht ein Tausch an, rechnen wir Gas, Wärmepumpe, Hybrid und Fernwärme ehrlich gegeneinander, mit den Folgekosten der nächsten Jahre. Denn bei uns ist Handwerk erst dann gut, wenn es Krone-gut ist.
FAQ zum GModG
Nein. Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz das GEG. Viele bewährte Regeln, etwa zu Dämmung, Wartung und Heizungsprüfung, wurden dabei übernommen.
Ja. Ab 2029 muss sie aber einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen (Bio-Treppe). Ab 2028 tragen Sie als Vermieter außerdem einen Teil der Heizkosten.
Nein. Die Austauschpflicht nach 30 Jahren ist entfallen. Bestehende Heizungen dürfen laufen, solange sie funktionieren und repariert werden können. Die Prüfpflichten für Anlagen in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten gelten aber weiter.
Nein. Sie betrifft nur Gas- und Ölheizungen, die ab dem 29. Juli 2026 eingebaut werden.
Oft ja, gerade mit Blick auf CO₂-Preis, Bio-Treppe und Kostenteilung. Ob sie für Ihr Gebäude passt, hängt von Dämmstandard, Heizflächen und Vorlauftemperatur ab. Das prüfen wir gern vor Ort.
Ja. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude läuft weiter. Die Koalition hat die Finanzierung bis mindestens 2029 angekündigt.
Fazit
Das GModG bringt Vermietern und Verwaltungen mehr Freiheit bei der Heizungswahl, aber keine Entwarnung. Die Bio-Treppe und die neue Kostenteilung machen fossile Heizungen langfristig teurer. Die Prüfpflichten im Mehrfamilienhaus bleiben, und die erste große Frist läuft am 30. September 2027 ab. Wer jetzt plant, entscheidet in Ruhe statt im Havariefall.
Sie möchten wissen, was das GModG für Ihre Objekte bedeutet? Sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.
Quellen
Stand: 28.07.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
[1] BBSR, GModG-Infoportal: Inhalt und Verfahren, gmodg.bund.de
[2] BBSR, GModG-Infoportal: Regelungen zum Mieterschutz, gmodg.bund.de
[3] Haufe, Neues Heizungsrecht: Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft, haufe.de
[4] Viessmann, Gebäudemodernisierungsgesetz: Was jetzt gilt, viessmann.de
[5] KEDi/dena, Heizungsoptimierung nach §§ 60a bis c GEG, kedi-dena.de
[6] Öko-Zentrum NRW, Update zum GModG, oekozentrum.nrw