Hydraulischer Abgleich im Mehrfamilienhaus: Pflicht, Ablauf und was er wirklich kostet

Verfahren A oder B: was für Ihr Gebäude gilt

Die Fachregel „Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand“ kennt zwei Wege. Bei Verfahren A wird die Heizlast nur überschlägig ermittelt, etwa anhand von Baujahr, Wohnfläche und Tabellenwerten. Das geht schnell und ist günstig, bleibt aber ungenau.

Verfahren B rechnet dagegen jeden Raum einzeln durch, nach der Norm DIN EN 12831. Dabei fließen Wandaufbau, Fenster, Raumgröße und Lage im Gebäude ein. Außerdem wird geprüft, ob die vorhandenen Heizkörper groß genug sind, um mit niedrigerer Vorlauftemperatur auszukommen. Das kostet mehr Zeit, liefert aber Werte, auf die man sich verlassen kann.

Gut zu wissen: Im Mehrfamilienhaus haben Sie keine Wahl. Wo der Abgleich nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) Pflicht ist, muss er nach Verfahren B oder einem gleichwertigen Verfahren erfolgen. Ein Abgleich nach Verfahren A erfüllt die gesetzliche Pflicht nicht.

Was Sie im Mehrfamilienhaus vorher klären sollten

Im Einfamilienhaus ist ein Abgleich in ein bis zwei Tagen erledigt. Im Mehrfamilienhaus hängt viel davon ab, wie gut die Vorbereitung läuft. Vier Punkte sollten Sie früh klären.

1. Rohrnetz und Unterlagen
   Gibt es noch Bestandspläne der Heizung? Wo verlaufen die Stränge, und sind Strangregulierventile verbaut? Je mehr Informationen vorliegen, desto weniger muss vor Ort aufgenommen werden.
2. Zugang zu den Wohnungen
   Für den Abgleich muss jeder Heizkörper erfasst und jedes Ventil eingestellt werden. Das bedeutet: Termine in allen Wohnungen, rechtzeitig angekündigt. Planen Sie hier am meisten Zeit ein. Ein einziger fehlender Zugang kann den Abschluss verzögern.
3. Einrohrheizung
   In vielen Plattenbauten und einigen Altbauten sind die Heizkörper hintereinander an einer Leitung angeschlossen. Hier funktioniert der klassische Abgleich über die Heizkörperventile nur eingeschränkt. Meist sind spezielle Ventile und eine Regulierung der einzelnen Stränge nötig. Das sollte vorab geprüft werden, weil es Aufwand und Kosten deutlich beeinflusst.
4. Pumpe und Regelung
   Eine alte, ungeregelte Umwälzpumpe arbeitet gegen jeden Abgleich an. Auch die Regelung der Vorlauftemperatur muss sich sauber einstellen lassen. Ist beides veraltet, lohnt es sich, den Tausch gleich mit einzuplanen.

Ablauf in vier Schritten

1. Bestandsaufnahme: Wir erfassen Wärmeerzeuger, Pumpe, Rohrnetz und jeden einzelnen Heizkörper mit Größe, Typ und Ventil. Dazu kommen Raummaße, Fenster und Außenwände.
2. Berechnung: Aus diesen Daten entsteht die raumweise Heizlastberechnung. Daraus leiten wir ab, wie viel Wasser jeder Heizkörper braucht, welche Vorlauftemperatur reicht und wie die Ventile voreingestellt werden müssen.
3. Umsetzung: Ventile werden eingestellt oder, wo sie nicht voreinstellbar sind, getauscht. Je nach Anlage kommen Strangregulierventile dazu. Pumpe und Heizkurve werden an die neuen Werte angepasst.
4. Kontrolle und Nachweis: Nach der Einregulierung prüfen wir, ob alle Wohnungen gleichmäßig versorgt sind. Sie erhalten eine schriftliche Bestätigung mit allen Einstellwerten. Die brauchen Sie als Nachweis, auch gegenüber Ihren Mietern.

Einsparpotenzial im Betrieb

Wie viel ein Abgleich spart, hängt stark davon ab, wie schlecht die Anlage vorher eingestellt war. Studien und Verbraucherorganisationen nennen meist Werte zwischen 5 und 15 Prozent der Heizenergie. Wir rechnen bewusst vorsichtig.

Beispielrechnung: 25 Wohneinheiten

Bei Kosten von 9.500 bis 24.500 Euro für den Abgleich hat sich die Maßnahme in diesem Beispiel nach etwa 3 bis 8 Jahren bezahlt gemacht. Dazu kommen rund 5 Tonnen weniger CO₂ pro Jahr.

Ehrlicherweise muss man sagen: Die eingesparten Heizkosten landen zum größten Teil bei den Mietern. Vermieter profitieren trotzdem. Über die CO₂-Kostenaufteilung sinkt auch ihr Anteil, die Anlage läuft schonender, und Beschwerden über kalte oder rauschende Heizkörper werden seltener.

Wie viel steckt in Ihrer Anlage? Wir schätzen Aufwand und Einsparung für Ihr Objekt ein, im ersten Schritt kostenlos per Videocall.

Förderung hydraulischer Abgleich

Vorweg die schlechte Nachricht: Für den hydraulischen Abgleich als Einzelmaßnahme gibt es im Mehrfamilienhaus ab sechs Wohnungen keinen Zuschuss. Das BAFA fördert die Heizungsoptimierung im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) nur in Wohngebäuden mit höchstens fünf Wohneinheiten. Der Grund: Was gesetzlich vorgeschrieben ist, wird nicht zusätzlich bezuschusst.

Ganz leer gehen Sie trotzdem nicht aus. Wird der Abgleich im Zuge eines geförderten Heizungstauschs gemacht, etwa beim Umstieg auf eine Wärmepumpe, zählt er dort zu den förderfähigen Kosten. Und wer sein Gebäude umfassend zum Effizienzhaus saniert, kann den Abgleich über das KfW-Programm 261 mitfinanzieren. Für kleinere Häuser bis fünf Wohnungen gibt es 15 Prozent Zuschuss, mit individuellem Sanierungsfahrplan 20 Prozent.

Wichtig in jedem Fall: Der Antrag muss gestellt sein, bevor Sie den Auftrag vergeben.

Rechtliches: Umlage, Nachweis und Bußgeld

Ob Sie die Kosten auf Ihre Mieter umlegen können, hängt vom Einzelfall ab. Als Teil eines Heizungstauschs fließt der Abgleich in die Modernisierungsumlage ein, die nach einem Heizungstausch bei 50 Cent pro Quadratmeter und Monat gedeckelt ist. Über die Betriebskosten lässt er sich dagegen nicht abrechnen.

Nach dem Abgleich erhalten Sie vom Fachbetrieb eine schriftliche Bestätigung. Sie enthält unter anderem die Heizlast, die Leistung des Wärmeerzeugers, die Einstellwerte und den Druck im Ausdehnungsgefäß. Mieter können verlangen, dieses Dokument zu sehen, und Sie müssen es ihnen dann vorlegen. Bewahren Sie es also griffbereit auf.

Das Gesetz folgt dem Wirtschaftlichkeitsgebot: Pflichten müssen sich in einem angemessenen Zeitraum durch Einsparungen rechnen. Ist das im Einzelfall nicht gegeben oder würde die Pflicht eine unbillige Härte bedeuten, können Sie bei der zuständigen Behörde eine Befreiung beantragen. In der Praxis ist das beim hydraulischen Abgleich selten erfolgreich, weil die Kosten im Verhältnis zur Einsparung meist überschaubar sind.

Wer den Abgleich nach einem Heizungstausch einfach weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld kann bis zu 5.000 Euro betragen.

So begleitet Krone gt Sie

Ein hydraulischer Abgleich im Mehrfamilienhaus ist vor allem eine Organisationsaufgabe. Wir nehmen Ihnen diese Arbeit ab, von der Terminabstimmung mit den Mietern bis zur fertigen Dokumentation. So läuft das bei uns ab:

1. Kostenlose Erstberatung per Video: Sie buchen online einen Termin, wir besprechen Ihr Gebäude und die Anlage. Sie erhalten eine erste Einschätzung und eine grobe Kostenschätzung.
2. Termin vor Ort: Wollen wir uns Heizungskeller, Rohrnetz oder Ventile genauer ansehen, kommen wir vorbei.
3. Auftrag und Umsetzung: Bestandsaufnahme, Heizlastberechnung nach Verfahren B, Einregulierung und, wo nötig, neue Ventile oder Pumpen. Am Ende bekommen Sie die schriftliche Bestätigung für Ihre Unterlagen.
4. Wartung: Mit einem Wartungsvertrag bleibt Ihre Anlage dauerhaft gut eingestellt. Wir behalten die Prüftermine im Blick und sind schnell da, wenn etwas nicht stimmt.

Denn bei uns ist Handwerk erst dann gut, wenn es Krone-gut ist.